【摘要】作為城市存量資源，工業遺產既是工業文明的物質見證，也是文化傳承與經濟發展的關鍵載體。在城市更新中推動工業遺產活化利用，不僅能盤活閑置資源、塑造人民共享空間，更能提升居住品質、促進綠色低碳發展，為建設現代化人民城市注入強大動力。“十五五”時期，需堅持以人民為中心的發展思想，推動工業遺產保護利用和城市高質量發展，讓工業遺產在活化利用中煥發新生，讓人民群眾在存量資產激活中共享發展成果。

【關鍵詞】工業遺產  城市更新  歷史文化  活化利用    

【中圖分類號】TU984；G122    【文獻標識碼】A

城市是文明的容器，工業遺產則是容器中鐫刻時代印記的珍貴資產。習近平總書記指出：“歷史文化是城市的靈魂，要像愛惜自己的生命一樣保護好城市歷史文化遺產。”①我國數量龐大的老舊廠區、廢棄廠房、工業構筑物等工業遺存，不僅是國家工業技術發展和工業化進程的物質見證，而且承載著幾代人的集體記憶，是歷史文化傳承的重要載體。目前，全國已認定國家工業遺產264項、省級工業遺產近500項，完成170余萬件工業版本普查。②

2026年政府工作報告提出，高質量推進城市更新。當前，我國城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，我國常住人口城鎮化率突破67%。在這一背景下，如何激活工業遺產的存量價值，助力建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市，是“十五五”時期需要答好的時代考題。

工業遺產的多維價值

工業遺產是工業文化的重要載體，記錄中國工業發展不同階段的重要信息，見證國家和工業發展的歷史進程，具有重要的歷史價值、社會文化價值、資產價值和生態環保價值。

承載記憶的文化載體，延續城市精神文脈。工業遺產不僅是物質空間，更承載著城市的工業記憶、工匠精神與文化基因。例如，濰坊大英煙公司復烤廠記錄了膠濟鐵路沿線的產業變遷；青島國棉六廠見證了紡織行業“上青天”的工業榮光；景德鎮陶溪川的前身宇宙瓷廠，是新中國成立后中國陶瓷外銷的骨干企業。這些工業遺產承載著幾代產業工人的青春與夢想，是城市文化認同的重要來源。

區位優越的存量資產，破解城市空間瓶頸。在長期城市發展進程中，工業企業多選址于城市交通干線周邊、河流沿岸或近郊區域，隨著城市建成區的擴張，這些區域逐漸成為城市中心區或重點發展片區，區位價值日益凸顯。例如，上海楊浦濱江昔日的紡織廠、造船廠沿黃浦江布局，如今已成為連接城市中心商圈與居民區的黃金地帶；北京首鋼園區位于長安街西延長線，距市中心僅15公里，憑借優越區位成為京西發展的重要引擎。這些工業遺產占地面積廣闊，空間布局規整，為城市更新提供稀缺的連片開發空間，可有效破解大城市中心區“用地難、空間緊”的發展瓶頸，是城市存量提質的重要載體。

適配新場景的空間載體，賦能業態創新發展。工業遺產建筑普遍具有空間高大、結構堅固、可塑性強等特點，能夠適應新經濟、新消費的各種需求，在文化創意、在消費場景、科創辦公等方面有較大優勢。例如，景德鎮陶溪川既有燒煉車間改造的工業遺產博物館，又有原料車間改造的陶藝體驗空間，更有包裝車間與倉庫改造的茶咖空間，以及為年輕創業者提供免費銷售平臺的“邑空間”。這種強適應性讓工業遺產擺脫單一生產功能的局限，成為業態創新的“空間試驗場”。

綠色低碳的轉型路徑，踐行生態發展理念。2024年，全國民用建筑碳排放占全國能源消費的22.1%。③當前，城市進入以存量提質增效發展為主的階段，充分利用好既有建筑和基礎設施，對國家實現雙碳目標具有重要的戰略意義。工業遺產保護利用，本身就是綠色低碳發展的生動實踐。與推倒重建相比，老舊廠房改造可節約建材消耗、減少建筑垃圾，降低碳排放。這些減碳的成本測算，在首鋼園、陶溪川等項目的改造過程中已經得到驗證。這種“變廢為寶”的改造模式，既減少資源浪費，又修復城市生態，契合綠色發展的時代要求。

探索多樣化活化利用模式

作為城市重要的公共資產，工業遺產保護利用不僅是歷史文化傳承的必然要求，更是城市更新高質量推進的關鍵路徑。城市更新是對不同時期城市文化的修復與優化，因此，既要重視在更新過程中對歷史文脈的保護與傳承，又要確保更新結果能夠達到新舊和諧，實現居民“安居樂業”的愿景。④近年來，我國各地立足工業遺產的資源稟賦，探索出多樣化的活化利用模式，既激活存量資產，又滿足城市發展與民生需求，為全國的工業遺產融入城市更新提供實踐經驗。

? 模式一：文創起步帶動辦公業態集聚。

該模式以文化創意為切入點，通過藝術賦能激活工業遺產的空間價值，進而吸引創意辦公、數字經濟、新消費等業態集聚，形成“文化引流—業態聚合—產業升級”的發展鏈條。其重要優勢在于依托文化IP快速提升區域知名度，吸引高附加值產業與人才集聚。但這種模式對城市的文化消費能力、人才儲備、市場活力要求較高。

北京798園區和南京國創園是該模式的典范。798園區前身為我國“一五”時期建設的電子工業廠區，留存有大量蘇式廠房、包豪斯風格建筑及工業設備。改造初期，藝術家與策展人入駐798的閑置廠房，將其改造為藝術畫廊、工作室與展覽空間，憑借獨特的工業風貌與藝術氛圍迅速成為城市文化地標。此后，緊鄰798的以751為代表的周邊若干工業廠區和辦公區，聚集大量辦公人群，確保該地區的長期繁榮。南京秦淮河畔的國創園，則更加直接地面向辦公人群。對這座清末江南鑄造銀元制錢總局，南京在積極保護的同時，通過加裝現代化采光、通風與消防設施，實現工業空間與現代辦公需求的適配，吸引超過一百家領軍型企業的入駐，形成從創意設計、技術研發到市場轉化的完整產業鏈生態。

這些項目的成功，印證一、二線城市憑借人才、資本、市場的集聚優勢，可通過文創起步實現工業遺產的價值躍升與業態升級。

? 模式二：生態修復帶來公共空間活力。

該模式聚焦工業遺產的生態短板，通過系統的生態修復工程改善區域環境質量，將工業遺存改造為集生態休閑、文化展示、體育健身于一體的公共空間，實現“工業銹帶”向“生活秀帶”的轉變。其重要價值在于還空間于民，提升城市宜居性。

上海楊浦濱江是該模式的典型代表。作為上海重要的工業岸線，楊浦濱江聚集紡織、造船、發電等各類工業企業，產業轉型升級后留下大量工業遺存。上海市以“還江于民”為中心理念，啟動濱江工業遺產生態化改造工程。通過岸線整治、土壤修復、植被重建，打造長約15公里的濱江綠道，構建復合生態系統。同時嚴格保留楊樹浦水廠、紡織廠倉庫等工業建筑，并進行積極改造，將舊廠房改造為展館和劇場，形成集生態休閑、文化展示、體育健身于一體的公共空間。

? 模式三：工業遺產活化與城市產業、文化、居住功能深度融合。

該模式依托所在城市的產業基礎與文化基因，構建“產業傳承—創新升級—城市賦能”的發展閉環，實現工業遺產活化與城市產業、文化、居住功能的深度融合，最終帶動城市整體發展。

景德鎮陶溪川是該模式的重要標桿。作為千年瓷都，景德鎮曾因傳統陶瓷產業轉型升級陷入困境，城市發展缺乏動力。2012年，景德鎮立足完整的陶瓷產業鏈與深厚的陶瓷文化底蘊，提出以產業創新升級帶動城市發展。陶溪川項目堅守“不拆一棟老廠房”原則，完整保留老廠房及煙囪、水塔、窯爐等工業構筑物，改造為工業遺產博物館、陶藝體驗空間、美術館等文化設施，讓陶瓷工業文化得以活態傳承。在此基礎上，通過國際藝術家駐留計劃、“邑空間”的青年創客培育計劃等方式，讓文化特色、產業內容和空間特征充分融合。通過十多年的努力，陶溪川集聚青年創客2萬多人，吸引千余名國際藝術家駐留創作，讓傳統陶瓷產業煥發新生。其難得之處在于，突破工業遺產單一功能活化的局限，將工業遺產作為城市更新的重要引擎，實現產業、文化、居住、生態的協同發展。

滿足居住需求是工業遺產再利用的重要方向

在我國工業遺產保護融入城市更新中，商業、文創、開放空間等功能雖然亮眼，但很難真正成為大多數城市的選擇。從更加切實的角度看，工業遺產的再利用，應當基于滿足廣大人民群眾的基本居住需求。利用城市中的老舊廠房，為城市提供多樣化居住空間及生活服務配套空間，將成為緩解空間供需矛盾、有效盤活存量資產的主要手段。

優化城市居住結構、提升特色居住體驗。當前，我國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米⑤，但大城市中心區住房供需矛盾依然突出，尤其是品質住宅、保障性住房供給不足。工業遺產多位于城市中心區或近郊區，交通服務設施條件相對較好，通過改造可新增大量居住空間。工業遺產由于空間可塑性強，可被改造為復式住宅、人才公寓等產品，滿足不同群體的居住需求，優化城市居住結構。

促進職住平衡，推動城市均衡發展。工業遺產多位于城市產業集聚區或交通樞紐周邊，通過居住功能改造，可實現“工作+居住”的職住平衡，減少跨區域通勤，緩解城市交通壓力。廣州紅專廠、北京郎園Park等項目，周邊產業集聚度高，居住功能的植入讓居民實現“步行上班”。景德鎮陶溪川將產業園區與居住社區無縫融合，創客們步行即可抵達工作室、市集、培訓基地，既節省通勤時間，又降低碳排放。同時，居住功能的完善也能吸引更多人才集聚，推動區域產業發展，形成“產業+居住”的良性循環，促進城市均衡發展。這是解決大城市病，塑造可持續活力社區的重要途徑。

注重綠色低碳，推動可持續發展。2023年，我國建筑業建造相關的碳排放總量約為我國碳排放總量的1/3⑥。在工業遺產的更新中，堅持“修舊如舊、低碳節能”的原則，是實現節能減排的重要途徑。同時，改造過程中可采用光伏發電、地源熱泵、跨季節儲能等低碳技術，打造綠色建筑、韌性社區。這些都是實現聯合國城市可持續發展目標的重要舉措。例如，景德鎮陶溪川采用老磚瓦循環利用、自然通風采光優化等低碳措施，既降低改造成本，又實現能源節約與環境友好。

工業遺產再利用面臨的現實挑戰

盡管工業遺產再利用具有巨大潛力，但在實踐中仍面臨一系列政策卡點和現實挑戰，制約其規模化推進。

規劃用地性質限制，轉換流程較為復雜。工業遺產原有用地多為工業用地，按照現行規劃管理規定，工業用地轉換為居住用地和商業用地，均需經過規劃調整、用地性質變更、補繳土地出讓金等一系列流程，手續繁瑣、周期長。部分工業遺產位于城市總體規劃確定的工業片區，用地性質調整難度較大。一些工業遺產屬于文物保護單位或歷史建筑，用地性質轉換受到嚴格的限制，功能改造難以推進。

建設標準不匹配，對建筑改造的成本認識落后。工業遺產建筑多為生產性建筑，在層高、間距、采光、通風等方面不符合商業、住宅等功能建筑的建設標準，消防、抗震、節能等方面也存在短板。按照現行建筑規范，工業遺產改造為其他功能，需進行大規模結構加固、消防改造、配套設施建設。由于適應性更新以既有空間為主，增量有限，所以改造成本均攤后，高于高容積率的一般性開發項目。另外，一些地方對建筑改造的成本認識停留在“穿衣戴帽”的時代，對建筑改造的支出成本定額普遍較低，這使得對包括工業遺產、歷史建筑等特殊類型建筑的改造面臨困難，改造效果往往不盡如人意。

產權歸屬復雜，權益保障困難。部分工業遺產產權歸屬復雜，存在國有資產、集體資產、私人產權等多種產權形式，部分工業遺產還存在抵押、查封等產權限制。在居住功能改造過程中，產權界定、利益分配、權屬轉移等問題難以解決，影響社會資本參與積極性。同時，工業遺產改造的住宅，在產權登記、交易、落戶等方面缺乏明確規定，業主權益難以得到有效保障。例如，景德鎮陶溪川作為國有工業遺產改造項目，在產權劃分、居住權益保障等方面進行積極探索，但仍面臨部分政策不明確的困擾。

監管機制不健全，保護利用失衡。部分地區對工業遺產保護重視不夠，在改造過程中存在過度商業化、破壞工業風貌等問題。一些項目為追求經濟效益，擅自拆除工業遺存、改變建筑風貌，導致工業遺產“形存神亡”。部分項目配套設施建設滯后，影響居住品質和居民生活質量。同時，缺乏針對工業遺產改造的全過程監管機制，對改造后的工程質量、物業服務、工業遺產保護等缺乏有效監督。

推動工業遺產活化利用與城市更新充分融合

“十五五”時期，推動工業遺產活化利用，要聚焦難點問題，以改革創新為動力，完善政策保障體系，推動工業遺產保護與城市更新的充分融合。

優化規劃管理，簡化用地轉換流程。完善規劃體系。將工業遺產功能再利用納入國土空間規劃、城市更新規劃，明確工業遺產改造的范圍、比例、標準等要求。對位于城市中心區、居住需求旺盛的工業遺產，優先調整用地性質；對文物保護單位、歷史建筑等特殊工業遺產，允許在保護前提下適度植入居住功能，鼓勵功能混合布局。簡化審批流程。建立工業遺產改造“一站式”審批通道。建議整合自然資源、住房城鄉建設、文物、消防等部門職能，實行并聯審批、限時辦結。簡化用地性質轉換手續，對工業遺產改造項目，可采取“先改造后補繳”“分期補繳”等方式，降低企業資金壓力。此外，針對工業遺產建筑特點，建議適當放寬建設標準，在層高、間距、容積率等方面制定彈性指標。對保留工業風貌的改造項目，可給予容積率獎勵，鼓勵企業保護工業遺產。

完善支持政策，降低改造建設成本。加大財政支持。盡快調整工業建筑遺產和歷史文化街區改造的工程成本定額，有條件的地區可以設立工業遺產保護利用專項資金，對功能改造項目給予補貼，重點支持結構加固、消防改造、生態修復等公益性支出。對改造為保障性住房、人才公寓的項目，給予財政貼息、稅收減免等優惠政策，對采用老材料循環利用、低碳技術的項目加大補貼力度，推廣綠色改造經驗。強化金融支持。鼓勵金融機構開發針對工業遺產改造的專項貸款、融資租賃等金融產品，延長貸款期限、降低貸款利率。支持企業通過發行債券、不動產投資信托基金（REITs）等方式融資，拓寬融資渠道。推廣低碳技術。支持工業遺產改造項目采用低碳和韌性技術，對達到綠色建筑標準的項目給予補貼。鼓勵利用工業廢棄物生產再生建材，降低改造成本。

明晰產權歸屬，保障各方合法權益。規范產權界定。開展產權普查，明晰產權歸屬，厘清國有、集體、私人等產權邊界。對產權復雜的工業遺產，探索建立產權共享、利益分配機制，協調各方利益關系。支持產權交易。鼓勵工業遺產改造的商業、公寓、住宅進入房地產市場交易，完善交易規則，降低交易成本。對改造為人才公寓、保障性住房的項目，明確交易限制條件，確保住房保障功能。

健全監管機制，促進保護利用平衡。加強全過程監管。建立工業遺產改造項目“事前評估、事中監督、事后驗收”的全過程監管機制，明確監管責任主體和監管要求。事前開展工業遺產價值評估，明確保護范圍和保護措施。事中加強施工監管，防止破壞工業遺產。事后組織專項驗收，確保改造項目符合規劃、安全、環保等要求。強化風貌保護。制定工業遺產風貌保護標準，明確工業遺存的保護范圍、保護措施和利用要求，對“不拆老廠房、循環用材料”保留工業肌理的項目給予政策傾斜。完善配套設施。要求工業遺產居住改造項目配套建設社區服務中心、幼兒園、中小學、醫療網點、便民商業等公共服務設施，提升居住品質。鼓勵利用工業遺產建設社區公園、體育場館、文化場館等公共空間，豐富居民生活。

強化協同推進，凝聚工作合力。建立協調機制。建議構建由政府牽頭，自然資源、住房城鄉建設、文物、財政、金融等部門參與的工業遺產保護利用協調機制，加強政策協同、職能協同，形成工作合力。定期召開協調會議，解決工業遺產改造中的難點問題。鼓勵社會參與。堅持“政府引導、市場主導、社會參與”的原則，鼓勵企業、社會組織、公眾等各方力量參與工業遺產改造。支持企業和個人通過投資、共建等方式參與項目建設和運營，提升社會參與度和居民滿意度。此外，還應當加強宣傳引導。通過媒體宣傳、現場觀摩等方式，推廣工業遺產改造的成功經驗，提高社會認知度和認可度。

【注釋】

①《習近平北京考察工作：在建設首善之區上不斷取得新成績》，《人民日報》，2014年2月27日。

②《2025工業文化發展大會在滬開幕》，工業和信息化部工業文化發展中心網站，2025年11月4日。

③中國建筑節能協會、重慶大學：《中國城鄉建設領域碳排放研究報告（2025）》，中國建筑節能協會網站，2026年2月4日。

④趙雨亭：《新時代城市更新的三個維度》，《人民論壇·學術前沿》，2022年第1期。

⑤《住房城鄉建設高質量發展取得新成就》，中國政府網，2024年8月24日。

⑥清華大學建筑節能研究中心著：《中國建筑節能年度發展研究報告2025（城鎮住宅專題）》，北京：中國建筑工業出版社，2025年，第28頁。

責編/陳楠    美編/王夢雅

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