歲末收官，智聚灣區。12月18日至19日，明源不動產研究院2025國資國企對標交流研學活動年度收官之站在深圳舉行。超400位來自全國的國資國企負責人、政府代表及行業專家齊聚于此，共同聚焦產業升級這一時代課題，對標大灣區前沿實踐，探索國資國企深化改革的可落地路徑。

產業升級：國資改革深水區的核心命題

國資國企作為區域經濟發展的主力軍，正處于從資產持有向產業運營轉型的關鍵階段。如何通過專業化運營培育新質生產力、推動區域經濟結構優化，已成為當前發展的重點課題。作為我國市場化程度高、產業創新活躍的區域，大灣區國資國企在轉型中形成的經驗與系統解法，為全國正處于相似階段的同行提供了可對標、可借鑒的實踐坐標。

明源云集團合伙人、副總裁毛曉東在開場致辭中，結合過去一年對全國上百家產業園區及國資平臺的調研指出，產業運營能力已成為衡量國資平臺核心競爭力的關鍵標尺。他進一步表示，明源云作為長期伴隨行業發展的數字化伙伴，將持續通過系統化的解決方案，助力國資國企將產業規劃轉化為可執行、可衡量的運營實踐，激發存量資產的發展潛能。

灣區答卷：全要素、多梯度的實戰經驗

從深圳的科技產業生態構建，到東莞松山湖的先進產業集群培育，再到珠海的產教融合創新，活動呈現不同能級城市的成功經驗，為處于不同發展階段的全國國企提供了精準的參照坐標。

深圳市產業空間發展有限公司副總經理張弛分享了特區建工在產業空間運營上的創新實踐。公司深度參與深圳市20大先進制造業園區建設，以“保本微利”模式為深圳市推動“20+8”產業集群高質量發展提供高標準、定制化的產業空間，同時構建了覆蓋企業全生命周期的運營生態體系。結合產業投資基金實施“以投促招”，并依托一體化平臺實現政策、金融、人才與企業需求的精準對接，公司成功將產業空間升級為賦能企業持續成長的生態平臺，為深圳制造業高質量發展提供了扎實支撐與成功范式。

松山湖科學城集團產業開發公司副總經理吳思多分享了引育結合推動產業集聚的實踐經驗，立足主題化產業空間的基本盤，將空間供給升級為要素的系統性配置：從產業和企業真實需求出發，做好資源盤點，聯合高校研究院、龍頭企業共同建設面向特色領域的主題創新平臺，匹配相應的產業基金、應用場景和專項政策，構建起從需求出發的平臺孵化、企業培育到產業集聚的完整鏈條，實現引進和培育并重的生態體系。

深圳星河產城研究院院長王英杰分享了星河WORLD從載體招商轉向深度產業運營的實踐經驗。園區通過構建涵蓋七大產業集群的產業生態，并搭建集政務服務、市場對接、產業鏈協同于一體的綜合服務平臺，為企業提供從基礎服務到業務拓展的全周期支持。運營中特別注重以市場賦能助力企業發展，通過舉辦產業對接、跨境電商專場等活動，推動企業間合作與訂單落地。這一系列舉措，形成了企業成長與園區價值提升的良性循環。

明源不動產研究院副院長老笑在分享中，針對存量時代如何系統性地育商、留商、實現可持續增長這一命題，給出了體系化的思考。他提出的“定、研、服、盈、術、陣”六大維度，構成了一套可落地的運營框架。該框架強調依據園區能級、產業基礎與客群特征進行差異化定位，并通過構建生態服務、開展產業投資等方式，開辟運營增值與資本收益等新增長路徑，從而與入園企業建立長期共生關系，推動資產價值的持續提升。

招商蛇口招商產業園產業研究院院長（規劃發展部總經理）羅鋒在分享中指出，當前產業園區發展面臨新環境，全國統一大市場建設與公平競爭條例對傳統招商模式提出新要求。他觀察到，各地資本招商已全面展開。面對變化，羅鋒強調園區需從傳統租賃轉向專業招商，通過繪制產業地圖、設立全周期基金等方式精準引入企業；同時回歸服務本質，以系統化產業能力賦能企業成長，實現從“招商者”到“服務者”的角色深化。

珠海科技產業集團代表羅展鵬分享了以產教融合破解企業智造人才瓶頸的經驗。他們創新構建“園企校”共建工匠學院平臺，通過“訂單班”“雙導師制”等模式精準對接企業需求，實現課程體系與產業標準、實訓場景與生產現場、人才輸出與企業崗位的深度匹配。該平臺已從2家擴展至7家企業級工匠學院，累計培養產業新工匠170余名，快速響應并解決企業緊急用工需求超350人次，形成了“教育鏈-人才鏈－產業鏈”高效協同的生態閉環，為地方特色產業轉型升級提供了穩定的人才支撐與技術解決方案。

深圳坪安運營公司總經理謝利民在分享中指出，園區運營的升級關鍵在于運營者的思維要從地產邏輯轉向產業邏輯，并堅持產業邏輯。他強調，運營者應當遵循“八八原則”，將精力聚焦于企業普遍關切的市場，金融，政策，人才，產研，品牌等核心需求，并通過以商招商、生態共建形成價值共生關系，從而推動園區從空間租賃向產業共同體的深刻轉型。服務應為招商提供前置基礎，空間招商應為服務之結果。

深業商業管理有限公司商業運營負責人李峻澤分享了深業上城實現從流量到“留量”轉化的運營經驗。面對激烈的市場競爭，項目采取了一套組合策略實現破局：一方面系統提升硬件環境與商業氛圍，另一方面敏銳把握深港融合趨勢，積極引入政策鼓勵的市內免稅店、首店業態、新能源汽車及3C數碼等業態；深業上城充分糅合“寫字樓+特色小鎮+商業+酒店+公園”多重業態組合，創造性地打造了行業內極具特色的“文商體旅”融合消費場景。通過一系列舉措，深業上城在2025年上半年實現客流量同比增長15%，成功構建了兼具高頻消費與深度體驗的可持續商業生態。

次日，與會者走進蛇口網谷、深業上城、星河WORLD、南頭古城等灣區地標項目進行實地探訪，親身感受理論藍圖落地為生動現實的完整過程。

隨著大灣區站活動落幕，明源不動產研究院2025年度國資對標系列六城巡回圓滿畫上句號。從春至冬，從蘇州、珠海、上海、廈門、昆明再到大灣區，這一系列高密度、深聚焦的交流活動，持續追蹤國資國企改革的最前線，累計吸引近兩千人次參與，已成為業內頗具影響力的思想策源地與實戰交流平臺。

活動的價值不僅在于分享，更在于連接與啟發。展望2026年及更遠的未來，如何錨定方向，在存量空間里開拓新增長路徑，仍是國資國企需要共同探索的長期命題。明源云將繼續以數字化為舟，以行業洞察為槳，與全國國資國企同仁一道，奔赴資產價值與產業動能協同增長的新征程。（明源不動產研究院）