當前，不少老舊小區因體量相對較小、公共收益少、物業費繳交標準低，物業管理費用收支平衡難，加之業主提高交費標準意愿不強，存在物業企業退出、自治失序隱患。近年來，福建省廈門市集美區以問題為導向，多部門協同、街道社區聯動，以杏林街道寧寶社區海韻華庭小區為試點，探索出一條黨建引領老舊小區治理新路。

海韻華庭小區上屆業委會屆滿后，因種種原因兩次換屆失敗，長達8年時間沒有業委會，動用公維金修繕設施無人做主，業主對物業服務意見增大，繳費率逐年下滑，導致服務質量下降，業主與物業公司矛盾時有發生。街道、社區兩級黨組織發揮組織優勢，有限介入選育建強小區業委會，多維度有效支持業委會履職，創新探索“自治+物業顧問”模式。業委會換屆后，精打細算降成本，挖掘公共資源拓收益，堅持“花小錢辦大事”，在物業收費標準不漲的情況下，先后投入20余萬元，完成18項硬件設施提升改造，小區環境煥然一新。以小區廣告位使用權置換實現小區監控全覆蓋。引入純凈水供應、“鳥巢”柜合作商和新增26個停車位提升公共收益，年均增收近5萬元，等等。換屆近兩年來，物業繳費率從91.3%提升至95.8%，物業服務投訴率明顯下降，小區治理實現華麗轉身。綜合看來，廈門集美探索有幾個重要的突破點，具體如下：

基層黨組織有限介入，選育建強小區自治組織

精準畫像識才，建好“熱心人”信息庫。社區黨組織建立社區“兩委”包聯小區和網格駐點制度，網格員結合“一標三實”數據采集、入戶走訪、開展便民服務和組織志愿活動等時機，以及與物業企業、樓棟小組長、文體骨干等互動中，從小區黨員和退休的公職人員、低齡老人及退伍軍人等群體中識別那些長期默默奉獻、樂于助人、處事公正、在鄰里中有一定口碑的“熱心人”。歷經3個多月的深入細致摸排，小區建立了由退休的老黨員、教師、工程師、法官等11人組成的“熱心人”信息庫。

搭建展示平臺，厚植“熱心人”可信度。社區黨組織常態化、品牌化組織便民服務、志愿服務、鄰里節進小區等活動，動員“熱心人”擔任組織者、骨干或志愿者，讓更多業主認識、了解“熱心人”付出和能力。在樓棟設立民情聯絡點，動員安排“熱心人”擔任聯絡員，負責收集反饋居民意見建議，成為居民與社區溝通橋梁，提升“熱心人”的“能見度”和“可信度”。引導“熱心人”參與小區最突出、居民反映最強烈的環境臟亂的清理行動等，讓業主感受到“熱心人”的溫度。網格員適時在小區公告欄、業主微信群等陣地宣傳“熱心人”事跡，打牢他們的群眾基礎。

互動建立感情，動員“熱心人”挑重擔。社區黨組織安排包聯小區“兩委”和駐點網格員與“熱心人”高頻互動建立情感，了解“熱心人”參加業委會選舉意愿及參選的顧慮等。社區黨組織書記與“熱心人”一對一談心，承諾業委會成立后社區提供支持等，有針對性消除顧慮。最終，有5名“熱心人”被社區書記和工作人員“三顧茅廬”的誠意打動，決定參選業委會。社區黨組織及時召開由小區黨員、“熱心人”等參加的議事會，通報5名“熱心人”參選意愿，鼓勵他們聯名支持參選。社區黨組織經歷半年多時間的有限介入，“組織靠得住、業主信得過”的新一屆業委會依法選舉產生。

基層黨組織有效支持，多維度賦能小區自治

組織體系支持，構建街居——小區治理共同體。完善社區“大黨委”聯席機制，明確由街道包聯社區領導、“雙報到”單位分管領導分別擔任社區“大黨委”書記、副書記，每季度至少召開1次聯席會議，定期協商解決問題。社區黨組織建立“兩委”包聯小區機制，定期召集小區黨支部、業委會、物業企業相關負責人和業主代表碰頭，分析小區治理形勢，協調解決小區治理難題，緊急情況第一時間響應。通過健全“區-街-居-小區”上下貫通、有機銜接的組織體系和工作機制，建立街居-小區治理共同體，賦能業委會自治。

資源導入支持，提升小區治理能力。發揮社區“大黨委”聯席機制功能，合理配置成員單位資源，分配成員單位下沉小區并建立共建機制，有效導入行政、場地、服務等治理資源，提升業委會解決治理問題能力。如開發商建設時將消防通道占作他用，小區現有出入道路狹窄，長期以來業主對此反映強烈。新一屆業委會成立后，及時將問題反饋社區并尋求支持。社區黨組織發揮“大黨委”聯席機制作用，聯動城管中隊、消防中隊等成員單位配合業委會與開發商研究解決方案，最終打通消防通道，化解業主反映強烈問題。

治理經驗支持，創新探索“自治+物業顧問”模式。社區黨組織經常性地與業委會交流小區治理經驗，面對小區治理棘手問題同題共答，用治理經驗支持業委會。如業委會面對物業公司因收支難平衡，要求物業費漲價，不然到期撤出，以及市場考察后其他企業報價更高，且業主對提高收費標準意愿低，面對小區自治即將失序的困境時，社區黨組織及時給予支持，與業委會反復討論研究，創新提出“自治+物業顧問”物業模式，降低物業管理成本。即由業委會自聘保潔、保安、水電工等服務人員，與物業公司簽訂顧問合同，聘用1名物業顧問擔任職業經理人角色。通過把業主自治積極性與物業管理專業性的有機結合，實現物業收費不漲，物業服務提檔，物業人員提薪的多贏局面。

激勵機制支持，暖心護航小區自治。業委會受到不合理爭議時，社區黨組織及時通過召開小區茶話會、駐點網格員和樓棟長引導、小區居民群澄清等方式將負面消息消除在萌芽。同時，社區黨組織適時開展“熱心人”評選活動，表揚表現突出、實績顯著的業委會成員、志愿者等，并推薦參加區級評選表彰，給予精神激勵。如社區黨組織制作《謝謝你！親愛的家人》短視頻，在小區廣泛宣傳業委會的無私奉獻，通過價值激勵、社會激勵等方式，為業委會持續注入動力。

基層黨組織激發自治活力，實現小區良性自治

推行“一小區一公約”，實現自我管理。指導業委會建立議事平臺，協商小區停車亂、樓道堆雜等問題，發動業主參與小區公約制定，在小區公告欄、微信群等公布公約，擴大知悉范圍，凝聚業主共識。強化公約踐行，對屢次違反小區公約的業主，適時召開小區評理會、議事會，用群眾的力量規范群眾日常行為。近年來，該業委會與小區黨支部協同先后收集200多條建議，聚焦業主反映強烈問題，以“一問題一公約”方式分批制定公約，形成《海韻華庭小區文明公約集》。在業主群開設“文明曝光臺”，對違反公約的行為進行圖文曝光，事務監督小組介入勸導，讓公約從“紙上條文”變為“自覺行動”，小區原先37處樓道堆雜問題全部歸零、寵物牽繩率100%，亂停車現象基本杜絕，鄰里矛盾糾紛顯著減少。

充分調動業主積極性，實現自我服務。業委會堅持用實際行動取信業主，以自身模范帶動業主參與自治，實現小區自我服務。在小區環境整治中，業委會將鋪磚等專業性強的工程外包給企業，清雜搬運等任務則自己帶著黨員、“熱心人”干，示范帶動激發業主主動性，實現大部分業主從“袖手看”到“動手干”的轉變。發起“小區是我家，建設靠大家”倡議，激發業主共同體意識，有些業主將自家花盆搬到小區中庭裝扮環境，有的捐贈跑步機等運動器材供業主們共享，有的捐錢支持共享活動室日常維護，等等。 

建立事務監督小組，實現自我監督。社區黨組織引導新一屆業委會規范運作，指導建立收支賬目在公告欄和業主群公示機制等，用公開換透明，主動接受業主監督。同時引導及時建立監督小組，接受業主代表和監督小組查賬等。業委會在工作中發現個別業主對他們的工作持懷疑態度，便以此為契機，成立由該業主牽頭的事務監督小組，參與物業費測算、工程質量監督、日常經費開支等關鍵事項，變“負能量輸出”為小區事務參與和監督主力軍。

（中共廈門市集美區委社會工作部常務副部長 沈迪）