摘 要:《住房租賃條例》的頒布實施，標志著我國住房租賃市場邁入規范化、法治化的新階段;旨在落實國家“租購并舉”的住房政策，通過構建涵蓋市場原則、權益保障、機構監管、信用體系與法律責任在內的完整制度框架，著力解決住房租賃市場長期存在的亂象。《住房租賃條例》對于強化租賃住房供給、保障居住安全與交易公平、規范專業化機構運營、構建協同監管機制，保障租賃當事人合法權益、實現人民群眾住有所居的目標，具有重要意義。

關鍵詞:住房租賃條例 租購并舉 租賃關系 權益保障 租賃企業

【中圖分類號】D923.2 【文獻標識碼】A

習近平總書記指出：“住房問題既是民生問題也是發展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業，關系經濟社會發展全局，關系社會和諧穩定。”[1]發展與規范住房租賃市場，是我國加快構建房地產發展新模式、實現全體人民住有所居的關鍵舉措。自2016年中央經濟工作會議提出“加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展”[2]以來，相關政策導向不斷明確與深化。黨的十九大、二十大及二十屆三中全會都強調，加快建立租購并舉的住房制度。在此背景下，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）于2025年6月27日國務院第62次常務會議通過，并于2025年9月15日起正式施行。[3]

作為該領域首部系統規范住房租賃行為的綜合性行政法規，其出臺不僅是對黨和國家決策部署的積極回應，更是針對租賃市場長期以來的痛點、難點問題，如房屋安全隱患、虛假房源、合同陷阱等，進行系統性“立規”的重要法規。《條例》的實施為規范租賃行為、穩定租賃關系、保障當事人各方權益、激發租賃市場活力等，提供了堅實的法治保障，并有力推動住房租賃市場從規模擴張邁向高質量、規范化發展，為推動形成租購并舉的住房消費格局奠定基石。

確立住房租賃市場發展的方向與原則

《條例》首先從宏觀層面為住房租賃市場的發展，設定清晰的政策基調與行為準則。它強調住房租賃市場發展應遵循黨和國家的基本路線與方針，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，同時更好發揮政府的引導與規范作用。這一原則旨在平衡住房租賃市場活力與秩序，防范無序競爭與監管缺位。

在供給層面，《條例》積極鼓勵供給渠道的多樣化。一方面，支持居民家庭將自有閑置住房依法用于出租，以盤活存量資源；另一方面，引導和規范專業化企業等租賃市場主體，通過改造符合條件的商業辦公用房、老舊廠房等非住宅存量房產，以增加租賃住房的有效供給。這一導向，旨在從源頭上緩解部分城市，特別是人口凈流入城市的租賃住房結構性短缺問題。其意義在于為擴大住房租賃供給，提供明確的政策預期與法治化路徑。

更為深遠的是，《條例》著力從權利保障層面促進“租購同權”理念落地。《條例》第五條、第十三條等提出，國家鼓勵建立穩定的長期租賃關系，并對符合條件的長期租賃雙方當事人給予相應的政策支持，推動承租人在享受基本公共服務方面與購房者權利逐步銜接。這一規定旨在通過制度激勵，逐步改變社會“重購輕租”的觀念，提升租賃居住的吸引力與穩定性，是構建“租購并舉”住房體系的關鍵舉措之一。當然，承租人基本權利與購房人權利的對等化，仍有賴于教育、醫療、社保等領域配套改革措施的協同推進。

鑒于住房租賃關系本質上是一種民事法律關系，而居住權利是一項基本權利，為更好規范住房租賃活動當事人的民事權利義務關系，《條例》第六條強調，從事住房租賃活動，應當遵守法律、法規，遵循平等、自愿、公平、誠信原則，并明確不得危害國家安全、損害公共利益和他人合法權益，不得違背公序良俗的底線要求。無疑，這為所有住房租賃市場參與者的行為，劃定了基本框架。

聚焦租賃當事人合法權益的平衡與保障

就房屋租賃關系的當事人而言，承租人通常處于弱勢地位。[4]租賃關系不穩定、承租人權益保障不足，是以往制約住房租賃市場健康發展的突出問題。《條例》直面這些痛點，設定旨在平衡雙方利益、并適度向承租人傾斜的保護性規則。為確保交易的真實與透明，《條例》第八條要求租賃合同實行實名簽訂，并鼓勵或者要求向主管部門備案。這有助于建立可追溯的交易記錄，減少糾紛。

針對直接影響居住安全與生活品質的核心問題，《條例》劃定了嚴格的“居住安全紅線”。《條例》第七條規定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準。尤其值得注意的是，《條例》第七條明確禁止將廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，并對單間租住人數和人均租住面積提出了規范要求。這些條款直面“群租房”“隔斷房”“甲醛房”等長期存在的租房安全隱患，旨在保障承租人獲得安全、有尊嚴的居住條件，體現了保障基本民生需求的立法精神。

在具體租賃關系的履行中，《條例》加強對承租人居住安寧與財產安全的保護。例如，《條例》第九條規定，非經承租人同意或法定事由，出租人不得擅自進入已出租的住房，保障了承租人對租賃空間合法占有使用的排他性與穩定性。同時，《條例》第十一條也對承租人的義務作出規范，要求其安全、合理使用房屋，不得擅自改變房屋結構或用途，以平衡雙方權責。針對實踐中高發的“押金糾紛”和“暴力驅離”等問題，《條例》也作出針對性規定。《條例》第十條要求合同中明確押金處理規則，限制出租人隨意扣減押金；《條例》第十二條規定出租人解除合同、要求騰退時，必須履行通知義務并給予合理期限，嚴禁使用暴力、威脅等非法方式。這些規定，旨在約束出租人濫用優勢地位，為處于相對弱勢的承租人提供更有力的救濟依據。

引導與規范專業化住房租賃企業

發展專業化、機構化的住房租賃企業，是提升租賃住房品質、穩定住房租賃市場供給的重要途徑。《條例》在鼓勵發展此類市場主體的同時，也對其經營行為設立全面、細致的規范。

首先，《條例》第十五條明確住房租賃企業的市場身份，要求其依法登記的經營范圍包含“住房租賃”表述，并在經營場所公示開業信息、服務規范和標準，以利于社會監督。其次，《條例》對其經營行為提出要求。例如，第十六條要求必須發布真實、準確、完整的房源信息，不得隱瞞重要信息或進行誤導性宣傳；第十七條要求建立、健全內部管理制度與住房租賃檔案，并依法保護承租人的個人信息安全。

尤為關鍵的是，為防范部分企業利用資金期限錯配進行高風險擴張（即“長收短付”“高進低出”）可能引發的資金鏈斷裂風險，《條例》創新性地建立住房租賃資金監管制度，第十九條要求從事轉租經營的住房租賃企業設立專門的資金監管賬戶，并通過該賬戶進行租金、押金等主要資金的收付。這一穿透式監管措施，旨在將企業自有資金與租賃交易資金進行風險隔離，有效防止挪用資金，保障交易資金安全，維護廣大租客與房東的切身利益。

此外，《條例》第二十條還將達到規定經營規模的個人轉租經營者，納入對住房租賃企業的規范范疇，體現對住房租賃行為監管的全面性與公平性，防止監管套利。

強化住房租賃經紀機構的行為約束

房地產經紀機構是租賃市場信息流通與服務提供的關鍵主體，其行為規范性直接影響住房租賃市場交易的效率與公平。《條例》針對該領域可能出現的亂象，如發布虛假房源、壟斷房源信息、賺取不正當差價、亂收費等，強化對其行為的約束。

在機構與人員管理上，《條例》第二十二條要求經紀機構具備與其業務規模相適應的資金、人員和管理能力，其從業人員信息需向主管部門備案，并禁止同時在多個機構執業或以個人名義承攬業務，以促進從業人員專業化、規范化。在信息發布這一核心服務環節，《條例》設立了嚴格的核驗與披露義務。《條例》第二十三條要求機構在發布房源前，必須核對并記錄委托人身份及房屋權屬證明，并進行實地查看，編制房屋狀況說明書，這無疑有助于從源頭上遏制虛假房源信息傳播。同時，《條例》第二十六條要求經紀機構對其提供的各項收費服務須明碼標價，不得收取任何未予標明的費用，如此可保障消費者的知情權與公平交易權。

構建現代化協同監管體系

有效的監管，是市場規則得以落實的保障。《條例》第五章致力于構建一個權責清晰、手段多樣、社會共治的現代化監管體系。

在監管體制上，確立住房和城鄉建設部門作為行業主管部門，民政、自然資源、市場監管、金融監管、公安等多部門依據職責協同配合的監管框架，并強調部門間信息共享與執法協作，以形成監管合力。[5]

在監管工具與方式上，《條例》體現顯著的創新性。第一，數字化平臺監管。推動建立統一的住房租賃管理服務平臺，為合同網簽備案、房源核驗、信息發布與查詢、市場主體信用公示等，提供一體化線上服務與監管抓手，以提升管理效率與透明度。第二，穿透式資金監管。如前所述，通過對住房租賃企業設立資金監管賬戶的要求，實現對關鍵交易資金的閉環管理與風險預警。第三，信用監管。建立住房租賃企業、經紀機構及其從業人員的信用評價體系，將違法違規行為記入信用記錄，并納入全國信用信息共享平臺；進而根據信用狀況實施“分級分類監管”，加大對失信主體的約束與懲戒力度，以褒揚守信行為，引導市場自律。

明確法律責任以強化規則威懾力

為確保各項制度要求落到實處，《條例》第六章設定明確的法律責任條款，覆蓋出租人、承租人、住房租賃企業、經紀機構、網絡信息平臺經營者以及政府部門工作人員等各類主體。

對于違法行為，如出租不符合安全標準的住房、進行“群租”、發布虛假房源信息、未履行資金監管要求、違規收取費用、網絡平臺未核驗發布者信息等，《條例》規定了包括責令改正、罰款、責令停業整頓等在內的行政處罰措施。特別是對危害居住安全的“群租”“隔斷房”等行為，設定較高的罰則，彰顯《條例》對安全底線的堅守。同時，《條例》也對監管部門及其工作人員不依法履職的行為規定了相應的行政處分，以督促公權力規范運行。

結語

《條例》的頒布施行，是我國住房租賃市場法治化進程中的關鍵舉措。它系統整合過往的政策探索與實踐經驗，將發展住房租賃市場、保障基本居住權、規范市場秩序的目標，轉化為一套相對完整、可操作的法律制度安排。

盡管其實施效果尚待時間檢驗，且“租購同權”等長遠目標的實現仍需多方協同推進，但《條例》無疑已經為市場各方提供了穩定的行為預期，為監管部門賦予清晰的執法依據。《條例》的實施有望持續凈化住房租賃市場環境，提振租賃消費信心，從而在實現人民群眾住有所居、促進房地產市場平穩健康發展等方面，發揮不可或缺的基石性作用。

【本文作者為南開大學法學院教授、博導】

注釋略

責編：劉 明／美編：石 玉